Arrendamentos: obrigações fiscais

Com a revisão do código do IRS para 2016, entraram em vigor algumas alterações relativas aos rendimentos de rendas recebidas, a chamada categoria F. Ou seja, todas as rendas recebidas em 2015 deverão ter sido declaradas até ao final de Janeiro de 2016.

As novas regras entraram em vigor em Abril de 2015 mas só em Novembro passado é que os recibos electrónicos de quitação de rendas se tornaram obrigatórios. É um processo incontornável que vai permitir ao estado pré-preencher as declarações anuais de IRS. Esta medida tributária tem como objectivo essencial evitar a evasão fiscal, controlando e tributando rendimentos que, em muitos casos, nunca seriam declarados.

Como funciona este processo de quitação de renda?

A regra é que todos os proprietários, pessoas singulares que recebam rendimentos prediais, emitam um recibo de quitação de renda através do Portal das Finanças. O que o senhorio deve fazer, depois de validar o contrato, é emitir um recibo electrónico mensal. E cabe ao inquilino validar este recibo na sua área pessoal no e-fatura - cada recibo é enviado ao inquilino através do email a si associado nas finanças, para validação posterior. Com este procedimento, consegue-se apurar de forma imediata os benefícios e respectivas deduções à colecta para cada inquilino.

Para contratos celebrados após 1 de Abril de 2015, o proprietário deve escolher a opção “comunicar início de contrato”, preencher os dados pedidos e liquidar o imposto de selo (10% da primeira renda). Depois considera-se o contrato registado e passa a ser possível emitir os recibos na opção “emitir recibo renda”.

Se o proprietário for uma empresa, ENI (Empresário em Nome Individual), ou trabalhador independente, a tributação é feita através das facturas-recibo do circuito habitual de facturação, como rendimentos de categoria B. Veremos adiante como se transitam os rendimentos prediais para rendimentos empresariais.

Como emitir recibos de quitação no Portal das Finanças?

Deverá aceder à secção Arrendamento e fazer login com os seus dados pessoais de acesso. Aí, irá deparar-se com duas opções:

• Os proprietários com contratos já declarados e com o imposto de selo já liquidado devem apenas escolher a opção “emitir recibo”.
• Os restantes devem começar por “adicionar contrato”. Depois de preenchidos os dados necessários já pode começar a emitir os recibos. Certifique-se de que o contrato que vai adicionar implica a liquidação do imposto de selo.

No entanto, há excepções que isentam os proprietários da emissão deste recibo:

• Proprietários que não sejam obrigados a possuir caixa postal electrónica. Só são obrigadas as empresas, não residentes e contribuintes em regime normal de IVA.
• Senhorios que tenham recebido no ano anterior rendimentos inferiores a 834,44 euros, ou que não prevejam ultrapassar esse valor.
• Proprietários com idade superior a 65 anos, mesmo que tenham aderido ao serviço viaCTT (caixa postal electrónica).

Quem está isento de emitir recibo electrónico tem, por outro lado, de entregar nas Finanças a declaração anual de rendas, o Modelo 44 - Comunicação Anual de Rendas Recebidas. Esta declaração discrimina todas as rendas recebidas anualmente às quais o inquilino também terá acesso através da sua área pessoal no e-fatura. Sugerimos a sua consulta e leitura atenta do documento no link acima, que contém as instruções de preenchimento da declaração.

Como preencher a declaração Modelo 44?

A comunicação anual de rendas recebidas destina-se a cumprir a obrigação prevista na alínea b) do n.º5 do artigo 115.º do Código do IRS, e devem ser indicados os valores recebidos de arrendamentos, sub-arrendamentos, cedência de uso do prédio ou de parte (que não seja arrendamento) e aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado.

A declaração deve ser apresentada pelos sujeitos passivos de IRS, titulares de rendimentos da categoria F, e sempre até ao final do mês de Janeiro do ano seguinte a que se referem as rendas. A entrega da declaração pode ser feita por terceiros desde que devidamente autorizados pelo titular dos rendimentos no Portal das Finanças. Ou seja, ao escolher “emitir recibo de renda” deve preencher o “NIF do terceiro autorizado”.

A declaração deve conter os valores recebidos durante todo o ano, identificando o imóvel e o número de contribuinte do inquilino respectivo. Se tiver mais do que um imóvel, deve apresentar o respectivo valor/descrição de imóvel/NIF do inquilino de forma individual.

O não cumprimento da entrega da declaração dos rendimentos provenientes das rendas pode dar origem a uma coima que vai dos 150 aos 3.650 euros.

Pretende declarar as rendas como actividade empresarial?

Com a reforma do IRS, os senhorios podem incluir as rendas nos seus rendimentos empresariais, ou seja, se tiver actividade aberta pode facturar as rendas numa factura-recibo normal. A questão que se coloca é que a forma de apurar o rendimento líquido será a da categoria F, e não da categoria B (trabalhadores independentes). Para efectuar esta mudança e englobar as rendas como rendimentos empresariais, os senhorios têm de entregar a declaração de início de actividade ou de alteração de actividade (caso a categoria em que se insere não englobe os rendimentos prediais). Este é um processo tratado pelo portal das finanças e tem efeitos práticos na declaração entregue em 2016.

Englobamento dos rendimentos na declaração bancária

A mudança é que caso os proprietários e senhorios pretendam o englobamento, estão dispensados de pedir à instituição bancária as declarações de rendimentos obtidos como juros. Em relação aos rendimentos de 2015, o englobamento dos rendimentos prediais já não implica o englobamento dos restantes rendimentos que possam existir. Por exemplo, na declaração de IRS de 2016, o contribuinte pode englobar os rendimentos prediais sem ser obrigado a englobar os rendimentos de capitais.

Mais despesas dedutíveis decorrentes de rendimentos prediais

As alterações ao código do IRS para 2016 trouxeram também um alargamento nas despesas dedutíveis relacionadas com rendimentos prediais. Agora, são dedutíveis todos os gastos associados à obtenção destes rendimentos, como as obras de recuperação, conservação e manutenção efectuadas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento - desde que o imóvel não tenha sido usado para outra finalidade que não a habitação. Podem-se incluir também o aluguer de máquinas instaladas no prédio (como antenas das operadoras de telecomunicações) ou publicidade nas fachadas - como já foi referido anteriormente.
Estão excluídas das despesas dedutíveis os encargos financeiros, a decoração do espaço, electrodomésticos e móveis.

E se o proprietário não emitir os recibos electrónicos?

O senhorio até pode emitir os recibos em papel, mas tem de os replicar no e-fatura ou entregar a declaração anual de rendimentos até ao final de Janeiro do ano seguinte. Se não o fizer, cabe ao inquilino introduzir os dados no portal para que as Finanças possam entrar em contacto com o proprietário em falta.

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Leia os testemunhos na íntegra aqui e para mais informações sobre a lei, consulte a Portaria n.º 98-A/2015 (PDF), que aprova a declaração modelo 2, o modelo do recibo electrónico de quitação de rendas e a declaração Modelo 44, previstos no Código do Imposto do Selo e no Código do IRS.